Affitti Brevi 2026: Nuove Regole Cedolare Secca e Soglia Imprenditoriale a 2 Immobili

Le locazioni brevi sono contratti di affitto di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari come Airbnb, Booking.com, Vrbo e altre piattaforme online.

Caratteristiche delle locazioni turistiche brevi

Requisiti normativi:

• Durata massima: 30 giorni consecutivi
• Immobile intero o porzione ad uso abitativo
• Contratto tra privati (non imprese)
• Possibilità di servizi accessori (pulizia, biancheria) al cambio dell’ospite, ma senza che diventi un’attività ricettiva alberghiera

Dove si applicano:

• Affitti turistici in città d’arte
• Case vacanza al mare o montagna
• Appartamenti per trasferte di lavoro
• Soggiorni brevi in qualsiasi località

Piattaforme più utilizzate:

• Airbnb
• Booking.com
• Vrbo (ex HomeAway)
• Holidu
• Wimdu

Dal 2017, il legislatore ha introdotto un regime fiscale agevolato “la cedolare Secca con un’aliquota del 21%”, specifico per i redditi derivanti da locazioni immobiliari abitative di breve durata, gestite da persone fisiche, per incentivare l’emersione di questi redditi e semplificare gli adempimenti fiscali.

L’articolo 7 della Legge di Bilancio 2026 introduce modifiche significative alla disciplina fiscale delle locazioni brevi, riducendo drasticamente la soglia per configurare un’attività imprenditoriale.

Le modifiche principali

Prima del 2026:	Dal 1° gennaio 2026:
Soglia: fino a 4 immobili = attività non imprenditoriale Cedolare secca 21% su uno degli immobili (a scelta) Cedolare secca 26% sugli altri immobili Dal 5° immobile: presunzione attività imprenditoriale	Soglia: fino a 2 immobili = attività non imprenditoriale Cedolare secca 21% solo sul primo immobile Cedolare secca 26% sul secondo immobile Dal 3° immobile: attività imprenditoriale obbligatoria

Perché questo cambiamento

Il Governo ha introdotto questa stretta per:

1. Contrastare la speculazione immobiliare nelle città turistiche
2. Aumentare l’offerta di affitti residenziali a lungo termine
3. Professionalizzare il settore delle locazioni turistiche
4. Incrementare il gettito fiscale da attività imprenditoriali

Il regime della cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo, per la tassazione dei redditi da locazione di immobili locati ad uso abitativo.​ Sostituisce l’IRPEF e le addizionali sui canoni di locazione con un’imposta sostitutiva a forfait, eliminando anche imposte di registro e bollo per registrazione, proroghe e risoluzioni del contratto. La cedolare secca prevede un’aliquota del 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

La cedolare secca presenta diversi vantaggi al contribuente che sceglie l’applicazione di questo regime, quali:

•  Aliquota fissa (non progressiva)
• Semplificazione adempimenti
• Nessun costo di registrazione
• Tassazione definitiva (no ulteriori imposte)

Aliquote cedolare secca affitti brevi 2026

La Legge di Bilancio 2026 interviene in modo puntuale sulla disciplina fiscale degli affitti brevi, introducendo una stretta rilevante sul numero di immobili locabili senza sconfinare nell’attività d’impresa. Dal 1° gennaio 2026 è entrato in vigore il nuovo sistema, che prevede che a partire dal terzo immobile dato in locazione turistica, sarà obbligatorio aprire la partita Iva, perché si presumerà l’esercizio di un’attività di impresa. Restano confermate due aliquote distinte per la cedolare secca applicabile ai redditi da locazioni brevi (contratti di durata non superiore a 30 giorni):

Prima unità immobiliare – aliquota 21%

Il contribuente può applicare l’aliquota del 21% ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una sola unità immobiliare, individuata espressamente in sede di dichiarazione dei redditi.

Seconda unità immobiliare – aliquota 26%

Per i redditi derivanti dalla seconda unità immobiliare, l’aliquota della cedolare secca sale al 26%.

Terza unità immobiliare – scatta il reddito d’impresa

La vera novità della manovra 2026 riguarda il numero massimo di immobili che possono essere locati in regime di affitti brevi senza qualificazione imprenditoriale.

In caso di locazione di più di due appartamenti, i redditi:

• non possono più essere assoggettati a cedolare secca,

• sono qualificati come reddito d’impresa,

• comportano l’applicazione della tassazione ordinaria, con tutti i relativi obblighi fiscali, contabili e previdenziali.

Schema tassazione:

Numero Immobili	Aliquota	Regime
1° immobile	21%	Cedolare secca
2° immobile	26%	Cedolare secca
3° immobile e oltre	NO cedolare	Regime imprenditoriale

Chi è escluso dalla cedolare secca

Oltre a chi supera i 2 immobili, non possono applicare la cedolare secca:

• Intermediari immobiliari professionali
• Gestori di portali di prenotazione (es. chi gestisce piattaforma propria)
• Società (SRL, SNC, SAS, ecc.)
• Chi eroga servizi para-alberghieri continuativi

Per questi soggetti l’aliquota è sempre 26% o regime imprenditoriale ordinario.

Esempio calcolo tasse:

Immobile 1 – Reddito annuo: 15.000€

• Cedolare secca 21%: 3.150€
• Reddito netto: 11.850€

Immobile 2 – Reddito annuo: 12.000€

• Cedolare secca 26%: 3.120€
• Reddito netto: 8.880€

TOTALE 2 immobili:

• Reddito lordo: 27.000€
• Tasse: 6.270€
• Reddito netto: 20.730€

Analisi costi-benefici per il 3° immobile

Vediamo un caso pratico per capire la convenienza economica tra mantenere il regime di cedolare (max 2 immobili) e passare al regime imprenditoriale.

SCENARIO: 3 immobili con rendita totale di 40.000€/anno

Opzione A: Mantenere solo 2 immobili in locazione breve

Immobile 1: 15.000€ → cedolare 21% = 3.150€ Immobile 2: 12.000€ → cedolare 26% = 3.120€ Immobile 3: convertito in affitto lungo 4+4 anni

• Rendita affitto lungo: 8.000€/anno
• Cedolare secca 21%: 1.680€

Totale tasse: 7.950€ Reddito netto: 32.050€ Complessità: Bassa

Opzione B: Aprire attività imprenditoriale (3 immobili brevi)

Ricavi: 40.000€

Costi deducibili:

• Utenze: 2.400€
• Manutenzioni: 3.000€
• Pulizie: 4.000€
• Commissioni piattaforme: 4.800€ (12%)
• Commercialista: 2.000€
• Ammortamento mobili: 1.500€
• Assicurazioni: 800€
• Totale costi: 18.500€

Reddito imponibile: 21.500€

Imposte:

• IRPEF 35% (scaglione): 7.525€
• IRAP 3,9%: 839€
• Totale imposte: 8.364€

Reddito netto: 31.636€

Complessità: Alta (contabilità, adempimenti, IVA)

 

Fattore	Opzione A (2 brevi + 1 lungo)	Opzione B (3 brevi impresa)
Reddito netto	32.050€	31.636€
Tasse	7.950€	8.364€
Complessità	Bassa	Alta
Flessibilità	Media	Bassa
Tempo gestione	Minimo	Significativo

 

Conclusione: Nella maggior parte dei casi, diversificare tra locazioni brevi e lunghe risulta più conveniente economicamente e meno oneroso gestionalmente.

Se possiedi 3 o più immobili destinati ad affitti brevi, hai diverse opzioni strategiche per ottimizzare la tua posizione fiscale.

Strategia 1: Diversificazione locativa (più semplice)

Soluzione: Mantenere 2 immobili in locazione breve e convertire gli altri ad affitti tradizionali.

Vantaggi:

• Cedolare secca al 21% e 26%
• Nessun obbligo di partita IVA
• Gestione semplificata
• Riduzione rischio vuoto stagionale

Best practice:

• Scegliere per le locazioni brevi gli immobili in zone ad alta domanda turistica
• Destinare ad affitti lunghi gli immobili in zone residenziali
• Applicare cedolare secca 21% anche sugli affitti 4+4 anni

Quando conviene: Per proprietari con 3-5 immobili che vogliono semplicità gestionale e minori adempimenti.

Strategia 2: Costituzione società immobiliare

Soluzione: Conferire gli immobili in una SRL e gestire le locazioni come attività d’impresa strutturata.

Vantaggi:

• Deducibilità piena dei costi
• Separazione patrimonio personale/aziendale
• Pianificazione fiscale più flessibile
• Possibilità di reinvestire utili con tassazione IRES 24%

Svantaggi:

• Costi costituzione (notaio, commercialista)
• Costi gestione annuali (2.500-4.000€)
• Tassazione utili distribuiti (26% su dividendi)
• Maggiore complessità amministrativa

Quando conviene: Per portafogli immobiliari di valore significativo (10+ immobili o valore superiore a 1 milione €) con prospettive di crescita.

Strategia 3: Ottimizzazione del portafoglio esistente

Soluzione: Riorganizzare il patrimonio immobiliare prima del 31 dicembre 2025.

Azioni concrete:

1. Vendere immobili meno redditizi per rientrare nella soglia dei 2
2. Conferire immobili a familiari (coniuge, figli maggiorenni) rispettando il limite di 2 per soggetto
3. Alternare periodi di locazione breve e lunga sugli stessi immobili
4. Specializzare per target: alcuni solo turistici, altri solo business

Attenzione: Le operazioni di intestazione fittizia o elusione fiscale sono sanzionabili. Ogni strategia deve rispettare la sostanza economica oltre alla forma.

Strategia 4: Regime forfettario (se possibile)

Soluzione: Se hai partita IVA per altra attività o puoi aprirla, valuta il regime forfettario.

Requisiti:

• Ricavi non superiori a 85.000€
• Nessuna incompatibilità (es. altre attività)
• Codice ATECO 55.20.51

Tassazione:

• Coefficiente redditività: 40%
• Imposta sostitutiva: 15% (5% primi 5 anni start-up)
• Nessuna IRAP
• No IVA

Esempio: Ricavi 50.000€ → imponibile 20.000€ → imposta 3.000€ (15%)

Quando conviene: Per chi ha altri redditi compatibili e rimane sotto i 85.000€ totali.

Se hai 3 o più immobili in locazione breve, devi agire immediatamente per adeguarti alle nuove regole.

Checklist operativa

ENTRO IL 31 DICEMBRE 2025

1. Censimento del portafoglio

• Conta gli immobili attualmente locati
• Verifica i contratti in corso e le scadenze
• Calcola i ricavi effettivi 2025
• Identifica gli immobili più e meno redditizi

2. Analisi economica

• Simula la tassazione con cedolare (2 immobili)
• Simula la tassazione con regime impresa (3+ immobili)
• Valuta costi/benefici diverse strategie
• Considera aspetti extra-fiscali (tempo, complessità)

3. Scelta strategica

• Decidi quale strategia adottare tra quelle proposte
• Pianifica le azioni da intraprendere
• Consulta commercialista/consulente fiscale

DAL 1° GENNAIO 2026

Se mantieni 2 immobili (cedolare):

• Comunica l’opzione cedolare nei nuovi contratti
• Registra contratti entro 30 giorni
• Indica quale immobile usufruisce dell’aliquota 21%

Se converti a locazioni lunghe:

• Trova inquilini per contratti 4+4 anni
• Registra contratti (cedolare 21% disponibile)
• Comunica dati all’Agenzia Entrate

Se apri attività imprenditoriale:

• Apertura partita IVA entro 30 giorni
• Comunicazione inizio attività (ComUnica)
• Scelta regime contabile (semplificato/ordinario)
• Attivazione fatturazione elettronica
• Registrazione presso INPS (se richiesto)

Documenti necessari

Per cedolare secca:

• Contratto di locazione registrato
• Comunicazione opzione cedolare (modello RLI)
• Codice fiscale locatore e conduttore

Per attività imprenditoriale:

• Documento identità e codice fiscale
• Visura catastale immobili
• Contratti di locazione
• Modello AA9/12 (apertura P.IVA)

ComUnica per iscrizione Camera Commercio

Le nuove regole sugli affitti brevi rappresentano un cambiamento significativo che richiede una valutazione strategica immediata del proprio portafoglio immobiliare.

Punti chiave da ricordare:

1. Soglia ridotta a 2 immobili per cedolare secca
2. Aliquota 21% solo sul primo immobile
3. Dal 3° immobile obbligatoria attività imprenditoriale con partita IVA
4. Diversificare tra brevi e lunghe spesso più conveniente
5. Agire entro fine 2025 per adeguarsi alle nuove norme

Quando serve una consulenza specializzata

Ti consigliamo di rivolgerti a un professionista se:

• Possiedi 3 o più immobili in locazione breve
• Vuoi ottimizzare la tua struttura fiscale per il 2026
• Stai valutando di costituire una società immobiliare
• Hai dubbi sulla convenienza tra cedolare e regime impresa
• Necessiti supporto per apertura partita IVA e adempimenti

Come possiamo aiutarti in SZ Consulting

Il nostro team di commercialisti specializzati in fiscalità immobiliare offre:

1. Analisi portafoglio immobiliare Valutiamo il tuo patrimonio e identifichiamo la strategia fiscale ottimale
2. Simulazioni comparative Calcoliamo cedolare vs regime impresa vs società per il tuo caso specifico
3. Gestione adempimenti Ci occupiamo di apertura P.IVA, registrazioni, dichiarazioni e contabilità
4. Pianificazione strategica Ti guidiamo nella riorganizzazione del portafoglio per massimizzare la redditività
5. Assistenza continuativa Supporto costante per gestione fiscale, contrattuale e normativa

Ho 2 appartamenti su Airbnb. Devo fare qualcosa?

No, se hai massimo 2 immobili puoi continuare con la cedolare secca: 21% sul primo, 26% sul secondo. Non serve partita IVA.

E se affitto 3 appartamenti solo 2 mesi l’estate?

La durata complessiva non conta. Anche se affitti 3 immobili solo stagionalmente, dal 2026 scatta comunque l’attività imprenditoriale.

Posso scegliere quale immobile tassare al 21%?

Sì, puoi indicare quale dei tuoi 2 immobili usufruisce dell’aliquota agevolata al 21%. Scegli quello più redditizio per massimizzare il risparmio.

Se apro la partita IVA posso dedurre tutti i costi?

Sì, in regime impresa puoi dedurre: utenze, manutenzioni, pulizie, commissioni piattaforme, ammortamento mobili, commercialista, assicurazioni, IMU, TARI, interessi mutuo.

Il regime forfettario è applicabile alle locazioni brevi?

Sì, se rispetti i requisiti (ricavi sotto 85.000€, nessuna incompatibilità). Con coefficiente 40% e aliquota 15% (5% start-up) può essere molto conveniente.

Posso intestare 2 immobili a me e 2 a mio marito?

Sì, se entrambi siete proprietari effettivi e gestite autonomamente le locazioni. Attenzione: intestazioni fittizie o simulate sono elusione fiscale (sanzionabile).

Cosa succede se supero i 2 immobili a metà anno?

Devi aprire partita IVA entro 30 giorni dal momento in cui superi la soglia e applicare il regime imprenditoriale per tutto l’anno fiscale.

Gli immobili ereditati contano nel limite dei 2?

Sì, il limite di 2 immobili si riferisce al numero totale di unità locate in modalità breve, indipendentemente da come sono state acquisite (acquisto, eredità, donazione).

Conviene costituire una SRL per 4-5 appartamenti?

Dipende. Per 4-5 immobili spesso conviene diversificare (2 brevi + 3 lunghi) piuttosto che costituire società. La SRL diventa interessante con portafogli più ampi (10+ immobili).

Posso alternare affitto breve e lungo sullo stesso immobile?

Sì, ma conta il periodo in cui l’immobile è destinato a locazioni brevi. Se nell’anno hai più di 2 immobili contemporaneamente in regime breve, scatta l’attività imprenditoriale.